Типовые ошибки в документах регистрации прав и сделок

  • Несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.
    Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения, обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.
  • Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его установленным образом.
  • Красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В случае, когда после произведенной перепланировки изменились внешние границы объекта при представлении пакета документов на государственную регистрацию прав, перехода права и внесении изменений в ЕГРП требуется соответствующая разрешительная документация.
  • Неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане объекта.
  • Полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы, не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации - копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные законом "Об акционерных обществах" или законом "Об обществах с ограниченной ответственностью".
  • Отсутствие государственной регистрации права собственника на объект недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора.
  • Отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО, АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с законом.

Основные причины отказов в регистрации

№ Причина отказа Возможные причины ошибки, комментарий
1 План объекта не представлен или не удостоверен уполномоченным органом. Уполномоченные органы: БТИ, Москомзем, Могоргеотрест.
2 Права на объект, заявленные на регистрацию, уже зарегистрированы за другим субъектом права. Ошибка описания объекта в части нумерации помещений, адреса. Ошибка в правоустанавливающих документах.
3 Права зарегистрированы на объект несовпадающий с объектом, ставшим предметом сделки. Ошибки в договоре, изменение адреса.
4 Ненадлежащее лицо подписало договор или другой правоустанавливающий документ. Не правообладатель, не участник сделки и т.п.
5 Не подтверждены полномочия лица подписавшего договор или другой правоустанавливающий документ. Отсутствуют решения о назначении, нет полномочий на совершение сделки и т.п.
6 В правоустанавливающем документе отсутствует однозначное определение объекта права или сделки. Ошибка в правоустанавливающих документах.
7 Нечетко определено на каком праве передано имущество. Например, "передано на баланс".
8 Описание объекта в правоустанавливающих документах противоречит описанию объекта в документах выданных уполномоченным органом. Ошибка в правоустанавливающих документах.
Изменение адреса.
9 Заявленное на регистрацию право противоречит учредительным документам или законодательству в части права, на котором имущество может находиться у этого юридического лица. Например:
право собственности у унитарного предприятия;
право хозяйственного ведения у учреждения.
10 Представленные документы о субъекте права не соответствуют описанию субъекта в правоустанавливающих документах. Из документов не видно правопреемства.
11 Описание объекта в правоустанавливающих документах противоречит описанию объекта в документах выданных органом, уполномоченным на описание таких объектов. В плане приватизации, в договоре указаны адреса объектов, отличающиеся от адресов в выписке из паспорта БТИ.

При принятии регистратором решения об отказе в государственной регистрации - заявителю в письменной форме направляется сообщение о причине отказа. Кроме того, в обязательном порядке сообщается о том, что отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Основные причины отказа в приеме документов на регистрацию

Непредставление документов, необходимых для проведения регистрации Неполное представление документов, например, отсутствие документа об оплате регистрации, отсутствие заявления о регистрации одного из участников договора и т.п.
Подача на регистрацию документов, имеющих недостатки
Документы:
  • имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления;
  • исполнены карандашом;
  • имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

О сроках государственной регистрации

Если представленный комплект документов удовлетворяет требованиям, установленным федеральным законом от 21.07.97г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то в соответствии со ст.13 указанного закона государственная регистрация прав производится в месячный срок.

В соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 13.06.2000г. № 447 (в ред. от 13.08.2002г.) и от 13.08.2002г. № 633-ПП Комитет осуществляет государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом в сокращенные сроки (до 15 дней). Однако, данная привилегия распространяется только на регистрацию сделок с жилыми помещениями.

При несоответствии документов требованиям законодательства в тот же месячный срок может быть отказано в регистрации права или сделки. Сообщение об отказе в государственной регистрации и о причине отказа должно быть направлено заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления.

В отдельных случаях, при выявлении незначительных недостатков в документах, заявителю может быть предложено представить в пределах установленного срока регистрации дополнительные документы, устраняющие выявленные недостатки.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда, а также на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им лица на срок не более чем три месяца.

О результатах регистрационных действий можно узнать по истечении месяца с даты подачи заявления по справочным телефонам.