ЖСК возвращается

По данным социологов, более 85% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но не более 5% из них могут себе позволить сделать это сразу. Остальные могут лишь оплачивать жилье поэтапно, однако процентные ставки по кредитам сегодня превышают мировые более чем в два раза. И сегодня многие считают наиболее реальным вариантом покупки жилья - систему жилищной кооперации.

Потребительские кооперативы в России имеют давнюю историю: у нас всегда в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. В дореволюционной России насчитывалось 16000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 млн рублей и числом членов свыше 11 млн человек. По всей стране действовали кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы. С 60-х годов XIX века в Российской империи стали создаваться совершенно новые для России учреждения долгосрочного кредита - городские общества взаимного кредита. Рекомендации по созданию обществ дала правительственная комиссия, созданная из "лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей империи". В июне 1861 года было создано первое такое общество. С этого времени можно говорить о появлении в России массового ипотечного кредитования.

В СССР также была развита жилищно-строительная кооперация. Особенно быстро развивались ЖСК в 20-е годы. Так в 1922-24 гг. в Москве более половины капитальных вложений, потраченных на строительство и ремонт жилья, приходилось на долю ЖСК. В 30-е годы власти относились к кооперативам совсем по-другому, началось огосударствление всего и вся. В 1937 году кооперативные дома были национализированы. Новый всплеск активности движения ЖСК, гаражного и дачного строительства наблюдался в 70-90-е гг. Сегодня эти кооперативы находятся в некотором застое, но перспективы у них есть.

Современные потребительские жилищные и жилищно-строительные кооперативы в России представляют собой добровольные объединения граждан и юридических лиц, которые, объединив свои имущественные и паевые взносы, без поддержки государства приобретают жилье и другую недвижимость. С помощью жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно приобрести жилье и на первичном, и на вторичном рынке. Основным принципом их работы является взаимная финансовая поддержка. Члены кооперативов в порядке очередности приобретают возможность пользоваться жильем, которое для них в свою собственность приобретает кооператив в соответствии с требованиями пайщиков. В случае полного погашения паевого взноса член кооператива в установленном порядке приобретает право собственности на жилье.

Сегодня в России действует следующая схема получения жилья с помощью ЖСК. Вначале гражданин вступает в кооператив и становится пайщиком, он вносит вступительный и первоначальный паевой взнос - 15% от стоимости жилья. Затем по индивидуальному графику он накапливает половину стоимости приобретаемого жилья, за это время формируется очередь на получение беспроцентной ссуды. Беспроцентной потому, что те члены кооператива, которые еще копят деньги на квартиру и вносят их на счет ЖСК, своими взносами помогают пайщикам, у которых уже подошла очередь на покупку, приобрести выбранное им жилье. Покупатель вселяется в квартиру и в срок до десяти лет выплачивает оставшиеся 50% пая. Выплатив его полностью, он становится собственником квартиры. А затем новоселы после погашения невыплаченной части пая финансируют следующих участников кооператива. Что особенно интересно для рядовых покупателей - в качестве платежа можно использовать уже имеющуюся у них квартиру, что существенно упрощает и удешевляет схему. На членов ЖСК распространяются все льготы, предусмотренные налоговым законодательством. Так, при покупке квартиры член кооператива освобождается от уплаты подоходного налога, имущественный налоговый вычет может составлять до 600 тысяч рублей.

Строительные кооперативы успешно работают и за рубежом.

В мире насчитывается 40 тысяч кооперативных накопительно-кредитных сообществ с общим количеством пайщиков 97 миллионов человек. Жилье там, как правило, приобретается в кредит. В Канаде существует кооперативное движение Дежарден, в США - ссудно-сберегательные ассоциации, в Германии - ссудно-сберегательные кассы, в Австралии и Великобритании - строительные общества. В западных странах наиболее успешно работают потребительские кооперативы, аналоги ЖСК, работающие на принципе кассы взаимопомощи. Единственным их неудобством является то, что жилье можно получить не сразу, а спустя некоторое время после внесения первого взноса.

В современной России первый жилищный кооператив был создан 5 лет назад в Уфе, а сейчас эта схема действует на территории всей республики, и уже 15 тысяч семей смогли получить квартиры. Кооперативы успешно работают в 13 российских городах - Москве, Санкт-Петербурге, Мончегорске, Ижевске, Ульяновске, Перми и др. Потенциал действующих потребительских кооперативов не исчерпывается только лишь возможностью использования имеющейся у населения наличности. Сегодня до 30% населения России по уровню своих доходов может участвовать в различных программах ипотечного кредитования и уже на первом этапе реализации программы ими может быть аккумулировано 30 млрд долларов США.

А в перспективе потребительские кооперативы могут охватить до половины всех россиян. Но сейчас они находятся на стадии зарождения и развития. Схема их работы прозрачна: деньги на организационные и прочие расходы пайщик вносит при вступлении в кооператив, и данные об их поступлении и расходовании открыты для любого пайщика. По уставу они могут расходоваться только на покупку жилья для пайщиков. Последние вносят деньги в банк, а банк выдает кооперативам деньги только на покупку жилья для пайщиков.

Относительно перспектив ЖСК существуют разные мнения: кто-то думает, что их нет, кто-то считает иначе. Ведь жилищный вопрос для России очень важен, и новые жилищные кооперативы могут стать ключевым звеном в решении жилищной проблемы всей страны. При дальнейшем развитии кооперативного движения деньги населения, сейчас хранящиеся в подушках, вполне могут начать работать. В принципе кооперативы могут не только покупать квартиры своим пайщикам, но и финансировать строительство нового жилья для них. А это в свою очередь даст мощный импульс развитию строительной отрасли, которая выводила из кризиса не одну страну.